房产大唐地产冲击港股三道坎:现金流不足、负

发布日期:2019-12-13 17:59
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  中国商报/中国商网(记者 周子荑)房产企业赴港上市的步队再添一员。即日,闽系房企大唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)向香港买卖所递交了上市招股书。正在暂时的地产融资境况下,中国商报记者正在采访中浮现,大唐地产上市起码面对着三大危急。

  大唐地产行动厦门的闽系房企之一,这几年起色增速很速。房地产琢磨机构克而瑞数据显示,2016-2018年,大唐地产流量出卖金额分辩为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元。本年1-11月份,大唐地产全口径出卖金额为298.3亿元。

  只是,正在暂时地产行业下行的大境况下,现金流才是地产企业起色的重心,大唐地产现金流怎样呢?招股仿单显示,2016-2018年,大唐地产谋划行径发作的现金流净额分辩为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元,本年上半年,大唐地产谋划行径发作的现金流净额为29.5亿元。

  对待现金流由负转正,大唐地产正在招股仿单中呈现,现金流的加多紧要因为公司合约欠债加多了31.78亿元,而合约欠债的加多紧要是公司收取客户的预售垫款加多所致。

  中国商报记者查阅大唐地产的资产欠债表获悉,2016-2018年,大唐地产的合约欠债金额分辩为54.8亿元、79.08亿元、114.78亿元,本年上半年,大唐地产的合约欠债为246.57亿元。合约欠债正在公司总欠债中的占比从2016年的29%升高到本年上半年的47%。

  可见,大唐地产一经将合约欠债行动了公司新的融资本领。中国商报记者剖析到,合约欠债是地产商发作合约出卖后,因为并未交付而计入欠债的科目。

  宁波珠江地产董事长邵凯对中国商报记者呈现,合约欠债相当于签了合同的预付款。合约欠债的加多也许是因为开垦量逐年晋升,地产公司收到的预付款越来越多导致的,也也许是公司未实时交房、银行的钱没有实时还、对团结伙伴的欠款未实时返璧等来由变成的。以是,合约欠债带来的现金流增加并不行阐述现金流的向好。

  别的,大唐地产谋划行径现金流由负转正的同时,其融资行径发作的现金流显示了由正转负。数据显示,2016-2018年,大唐地产融资行径发作的现金流净额分辩为19.38亿元、26.33亿元、-8.93亿元、本年上半年,大唐地产融资行径发作的现金流净额为-8.83亿元。

  对此,诸葛找房数据琢磨中央解析师陈霄对中国商报记者呈现,融资行径现金流为负,阐述企业正在筹资行径中现金流出大于现金流入。本质上,大唐地产前期起色扩张进程中须要筹集须要的表部资金,而目前大唐地产则须要清偿大批债务并举行利润分拨。

  大唐地产扩张的同时发作了高额的借债。数据显示,2016-2018腊尾,其公司借债总额分辩为54.53亿元、91.45亿元、84.6亿元。截至本年上半年,大唐地产的借债总额为75.98亿元。

  固然每年大批举债,但目前大唐地产的借债所得款并没有掩盖同年清偿借债的金额。招股仿单显示,从旧年下手,大唐地产清偿借债的金额大于借债所得款金额。本年上半年,大唐地产清偿借债54.77亿元,而借债所得款为46.15亿元。

  从借债的清偿刻日来看,招股仿单显示,本年上半年,正在大唐地产的借债中,一年内到期、一到两年内到期、两到五年内到期和五年以上到期的借债金额分辩为17.3亿元、31.69亿元、25.3亿元、1.7亿元。而截至本年上半年,大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元,正在债务掩盖上略显危殆。

  从借债类型上看,截至本年上半年,大唐地产75.98亿元的借债中,银行及其他借债金额为50.88亿元,占比约为67%。别的,截至本年9月30日,尚未清偿的相信融资金钱总额占集团借债总额的33.8%。值得谨慎的是,正在大唐地产八笔相信借债中,有七笔将于2020岁晚前到期,合计约17.98亿元。同时,年利率正在10%以上的相信借债有六笔,最高一笔年利率抵达了14%。

  不难浮现,大范围举债带来了大唐地产欠债的高企。本质上,闽系房企平昔以“高杠杆”著称,但大唐地产的杠杆比例加倍高。招股仿单显示,2016-2018年,大唐地产的净欠债率分辩为1085.3%、1087.9%、408.8%,本年上半年,大唐地产的净欠债率为185.6%,远远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整个欠债率程度。

  大唐地产也正在招股仿单中也呈现,公司目前有大批债务,并也许正在来日发作出格债务,这也许对公司财政境况及经买卖绩变成强大晦气影响。

  除了现金流和欠债方面的危急,大唐地产正在谋划层面也面对必然危急。招股书显示,大唐地产是归纳性物业开垦商,用心于正在选定经济区域开垦室庐及贸易物业。其物业开垦项目紧要掩盖国内四个经济区,即海西经济区、北部湾经济区及周边都邑、京津冀经济区和长江中游经济区。

  然而,大唐地产的项目相对荟萃。招股仿单显示,截至本年9月底,广西单个省份的土地储蓄正在公司土地储蓄总量中的占比达35.3%。从收入组成来看,2016-2018年,广西地域告竣收入分辩为2.80亿元、16.58亿元、22.05亿元,正在公司总营收中的占比分辩为24.4%、48.7%、42.1%。本年上半年,广西地域告竣营收5.74亿元,正在公司总营收中的占比为23.7%。

  分都邑来看,大唐地产正在南宁、天津、福筑漳州三个都邑组织较为聚集。据先容,2011年,大唐地发作意由厦门扩展至漳州,2015年进入天津,2017年进入长沙。截至本年9月底,漳州、南宁、天津三个都邑的土地储蓄正在公司总土地储蓄中的占比分辩为10%、28.2%、房产16.7%。

  而从收入组成来看,2016-2018年,上述三座都邑出卖物业总收入正在大唐地产出卖物业总收入中的占比分辩为76%、98.9%、98.8%。本年上半年,仅漳州项目功绩的收入就约为17.41亿元,正在其出卖物业总收入中占比抵达71.8%,三个都邑物业收入合计占比为99.7%。

  业内人士解析,大唐地产把大批项目压正在少数几个都邑,有也许会变成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,欠债加多。

  对待大唐地产的上市,陈霄对中国商报记者呈现,近几年闽系房企的起色势头大不如前,依赖于高财政杠杆带来的起色速率下手下滑,席卷正荣和泰禾等房企也遭遇少少题目。大唐地产能否告捷上市将对闽系房企来日起色拥有导向意思。

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