建筑设施建筑维修及设备设施管理体系

发布日期:2019-12-17 03:20
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  衡宇维修及装备步骤处分 ? ? 讲课人 张险峰 衡宇维修处分 第一节 衡宇维修处分概述 一、 衡宇维修处分正在物业处分中的身分与效用 (一)衡宇维修的观点 衡宇维修是指对已筑成的衡宇举行翻修、大 修、中修、幼修、归纳维修和保卫保重。 (二)衡宇维修处分正在物业处分中的身分与效用 ? 1.从物业自己的角度看 ? 2.从房地财富的角度看 ? 3.从物业处分企业的角度看 ? 4.从操纵和社会的角度看 二、衡宇修茸仔肩的划分 ? 国务院《设置工程质地处分条例》 ? 设置部第80命令《衡宇兴办工程质地保修本事》 ? 1.新筑衡宇正在保修期内 新筑衡宇、自每栋衡宇告竣验收及格之日起,正在规矩的保修期内,由 施工单元控造衡宇质地保修。告竣验收与业主进入的功夫差,由设置单 位控造。 正在平常操纵条款下,设置工程的最低保修期为: (一)根本步骤工程、衡宇兴办的地基根本工程和主体兴办工程,为设 计文献规矩的该工程的合理操纵年限; (二)屋面防水工程、有防水恳求的卫生间,房面和表墙面的防渗漏, 为5年。 (三)供热和供冷编造,为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、装备装配和装修工程,为2年; 其它项主意保修刻期由发包方与承包方商定。 设置工程的保修期,自告竣验收及格之日起计较。 摘自国务院《设置工程质地处分条例》第四十条 ? 2.保修期满后 (一)物业处分企业担负衡宇兴办协同部位, 共用步骤装备,物业策划红线内的市政公 用步骤和附庸兴办及附庸配套任事步骤的 修茸仔肩。 (二)业主担负物业内自用部位自用设 备的 修茸仔肩。 ? 3.其他情景 凡属操纵欠妥某人工酿成衡宇损坏的, 由其举动人控造修复或予以补偿。 ? ? ? 三、 物业处分企业衡宇修茸处分的实质 (一) 衡宇修茸布置处分 (二)衡宇修茸本领处分 (三)衡宇修茸质地处分 1.深化修茸工程质地监视 2.强化修茸工程质地处分 3.完美修茸工程质地保修轨造 (四)衡宇修茸施工处分 (五)衡宇修茸资金处分 ? ? ? ? ? ? 衡宇修茸资金的筹措 1、业主缴纳的维修基金(深圳特区是本体维 修基金) 2、发扬商缴纳的专项维修基金(部门省市 规矩) 4、物业处分任事费的一部门 5、发展各类谋划收入中的部门赢余 第二节 衡宇损坏因为 ? 一、衡宇的根基功用与恳求 ? 安然性、实用性、耐久性以及艺术性 ? ? 二、衡宇损坏的征象及因为 (一)衡宇损坏的征象 表部损坏、内部损坏、机合损坏、装修损坏、装备损坏 ? ? ? (二)衡宇损坏的因为 1.天然损坏的要素 天气要素、生物要素、地舆要素、灾荒要素 ? 2.人工损坏 操纵欠妥、策画和施工质地的恶劣、防守保重作事不善 第三节 ? 衡宇完损等第评定 衡宇完损等第是对现有衡宇的齐备或损坏程 度划分等第,即衡宇的质地等第。 ? ? ? 一、衡宇常用机合及其构成部门 1.常用机合 衡宇常用机合分为钢筋混凝土机合、搀杂机合、砖木机合 和其它机合。 ? ? 2.构成部门 机合部门、装修部门、装备部门 ? ? 二、衡宇完损比及级评定本事 按《衡宇完损等第评定圭表》规矩的同一圭表,项目 和评定本事,通过目测、检测和定量、定性的分解,对整 幢衡宇举行归纳性的评判。 ? ? ? ? ? 三、衡宇完损等第的分类及圭表 1.齐备房 2.根基齐备房 3.通常损坏房 4.紧要损坏房 5.风险房 四、评定衡宇完损等第的通常做法 1.按期评定衡宇完损等第 2.不按期评定衡宇完损等第 五、衡宇齐备率、危房率的计较 ? ? ? ? ? 第四节 衡宇维修工程 ? ? ? ? ? ? ? 一、衡宇维修工程的分类 (一)按衡宇的完损情形和工程本质划分 1.翻修工程 2.大修工程 3.中修工程 4.幼修工程 5.归纳维修工程 ? ? ? (二)按衡宇的机合本质划分 1.承重机合的维修 2.非承重机合的维修 ? ? ? ? ? ? (三)按谋划处分本质分 1.复兴性维修 2.补偿性维修 3.改观性维修 4.救灾性维修 5.返工性维修 ? ? ? ? ? 二、衡宇维修圭表 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆修饰工程 7.水、电、卫、暖等装备工程 8.金属构件 9.其它作事 ? ? ? ? ? 第五节 衡宇安然处分与占定 ? ? ? ? ? ? 一、危房占定与处分 (一)危房的占定机构 (二)危房占定 1.危房分类 2.占定单元 3.占定准绳 4.风险限造的判断 ? ? ? 二、危房的处分 1.考查操纵 2.照料操纵 3.中断操纵 4.全部拆除 ? ? ? 三、点缀装修工程质地与安然处分 (一)禁止举动和留神事项 1、居处室内点缀装修行为,禁止下枚举动 更改兴办主体和承重机合;将没有防水恳求的 房间或阳台改成卫生间,厨房间;增添承重墙上原 有的门窗尺寸;拆、除联贯阳台的砖,混凝土墙体; 损坏衡宇原有节能步骤,消重节能成效。 2、室内点缀装修,未过程照准不得有下枚举动 搭筑兴办物,修筑物;变更居处表立面,正在非 承重墙上开门、窗(以上举动,应经都会策划行政 主管部分照准方可举行); 拆改供暖管道和步骤;拆改燃气管道和步骤 (以上举动要经供暖处分单元或燃气处分单元批 准方可举行) ? 3、补充楼面荷载的,应经原策画单元照准 并提出策画计划; 4、改动卫生间,厨房间防水层的,该当按 照防水圭表拟定施工计划并做闭水试验; 5、遵从施工安然操作规程,不得擅主动用 明火和举行焊接功课; 6、装修垃圾的照料与清运; 7、消重施工噪音,裁汰处境污染; (二)点缀装修的开工申报与监视 1、开工前,装修人应向物业处分企业申报 备案 2、点缀装修工程的禁止举动和留神事项的 示知 3、订立点缀装修处分任事造定 4、施工流程的监视处分 (三)司法仔肩(由房地产行政主管部分实 施) 1、装修人该当控造更正和修复,担负补偿责 任的有: 相邻人处管道窒碍、渗漏水、停水停电、 物品损坏,霸占大多空间,损害大多部位 和步骤等。 2、装修人除受责令更正表,并惩处款的有: 前述禁止举动和未经照准私自举行的行 为。 第六节 衡宇的平日养护 ? 衡宇平日养护是物业处分部分为确保 衡宇的齐备清静常操纵所举行的往往性的 平日修饰、建筑设施时令性防守保重以及衡宇的正 确操纵保卫处分等作事,是物业处分企业 衡宇维修处分的紧要合节。 ? ? ? 一、衡宇平日养护的类型 (一)细碎养护 (二)布置养护 ? ? 二、衡宇平日养护的整个实质网罗: (一)地基根本的养护 (二)楼地面工程的养护 (三)墙台面及吊顶工程的养护 (四)门窗工程的养护 (五)屋面工程维涵养护 (六)透风道的养护处分 (七)垃圾道的养护处分 ? ? ? ? ? ? ? 三、衡宇平日养护的审核圭表 1.定额目标 工时定额与质料定额 2、任事目标 巡检频率,巡检途径图与巡视检讨表 养护布置率 养护实时率 养护及格率 第七节 白蚁防治处分 一、白蚁的存在习性 1、四个全国之最:分工最细、食料最多、最早筑繁杂巢穴、 生息最多的虫豸 2、喜食纤维类物质,喜阴湿处境,天下大部份省市都有 3、被称为无牙老虎,是全国性害虫 ? 二、白蚁对衡宇的危机 1、侵入兴办物内部毁坏木构件; 2、毁坏兴办物内部含纤维物资的物品; 3、能危机兴办物根本机合 ? 三、白蚁的防守和灭治 ? 1.白蚁的防治处分 (1)各级当局房地产行政主管部分控造白蚁的防治 (2)新筑、改筑、翻筑项目均须举行白蚁防守照料 (3)筑设专业白蚁防治机构 (4)有偿任事,专款专用 ? 2.白蚁的防守 (1)窒碍白蚁入侵的途径 (2)兴办物基部的照料 (3)木料的防蚁 ? 3.白蚁的灭治 (1)药物灭治法 (2)控巢法 (3)诱杀法 ? 4.白蚁防治安然留神事项 ? 衡宇装备处分 第一节 ? ? ? ? ? ? ? 概述 衡宇装备是指对衡宇兴办内部附庸的和合联的市政、公用各种设 备、步骤的总称。 衡宇装备处分是对衡宇装备步骤的操纵、平日养护、维修与更新 的处分。其底子主意是确保装备的齐备率清静常操纵。 一、衡宇装备的分类 1.兴办电气装备 2.给排水装备 3.暖通空调装备 4.消防及安保装备 5.通信及搜集装备 6.燃气装备 7.电梯装备 8.智能化监控处分装备 ? ? ? ? 二、衡宇装备处分的根基实质与恳求: ? (一)装备及其处分的特质 ? ? ? ? ? 1.任事性功用强 2.谋划性特质了得 3.专业性本领性恳求高 4.归纳性强 ? ? ? ? ? (二)装备处分的根基实质、恳求 1.操纵处分 2.维涵养护处分 3.安然处分 4.本领档案材料处分 ? 三、衡宇装备的保重与维修 ? ? ? (一)装备的保重 1.三级保重造 2.装备点检 ? ? ? ? ? (二)装备的维修 1.细碎维修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.装备更新和本领改造 ? ? (三)装备保重与维修的准绳 8字经:洁净\紧固\润滑\调治,三好四会五定 第二节 兴办电气装备处分 ? ? ? ? 一、处分限造界定 二、负责装备情景 三、拟定处分主意 1.通常实质 2.供电编造处分 3.配电房处分 ? ? ? ? ? 四、供电装备的平常保卫和保重 五、避雷步骤的处分 六、配电编造过负荷的题目与对策 第三节 给排水装备的处分 ? ? ? 一、处分限造界定 1.给水装备 2.排水装备 ? ? ? 二、给排水装备的验收与检讨 1.苛苛验收处分轨造 2.强化平日检讨巡视 ? ? ? ? 三、供水编造处分 四、水泵房处分 五、排水编造的处分 六、给排水装备的修饰 第四节 消防及安保装备的处分 ? ? 一、消防及安管装备分类 1.消防装备:主动报警编造、湿式喷淋编造、消火栓编造、二氧化碳灭 火编造、防排烟编造、消防电话编造、安然疏散编造、灭火器、消防 电梯; 2.安管装备:闭途电视监控编造、门禁编造、周界防越编造、电子巡更 编造、泊车场处分编造。 ? ? ? 二、消防装备处分特质 1.紧要性了得,一朝火警,出格对待高层楼宇,要紧仰仗大厦内部自 身的消防装备;通常处于静态作事状况; 2.强化平日检讨巡视,按期测验确保编造处于齐备,一朝爆发题目及 时管理,强化操纵培训。 ? ? ? ? 三、安管装备处分特质 1.户表作事,挫折率较高; 2.强化平日检讨巡视,实时维修,强化操纵培训。 第五节 空调编造装备的处分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一、空调编造装备分类 1.界说:空调对温度而言是供冷和供热;对湿度而言是加湿和减湿; 对明净度而言是对气氛过滤和净化;有时还要对室内气氛更新,这些 气氛照料流程都要用到特意的气氛调治装备,咱们把空调装备和相应 的气氛输送、分拨装备,能量传达装备及各类仪器仪表称为气氛调治 编造,简称空调编造。 2.分类:分为聚合式、片面式、半聚合式。个中聚合式空调也称为焦点 空调,由气氛照料部门、气氛输送部门、气氛分室部门构成;片面式 空调即是空调机组(空调机),由气氛照料和冷媒构成;半聚合式空 调则聚合了聚合式和片面空调的长处,是一种搀杂编造,有诱导和风 机盘管两种式样。 二、空调编造装备处分特质 1.工艺编造繁杂,造价腾贵; 2.运转能耗大,气氛质地恳求高; 3.直接影响物业处分的谋划本钱担负了安然运转的本领仔肩; 4.按期保卫保重,使装备的润滑、水、冷造剂等正在平常的限造,保证 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的平常高效操纵; 2.强化平日检讨巡视,记载各种相合数据,察觉题目实时维修照料, 强化操纵培训,提升员工的营业本质秤谌。 第六节 电梯装备处分 ? ? ? ? 一、电梯的运转处分 (一)运转功夫及运转轨造 1.运转功夫 2.运转轨造 ? ? ? ? ? (二)运转报表轨造 二、电梯的装备处分 1.接受验收 2.维修处分 3.本领档案材料的处分 ? ? ? ? 三、电梯的安然处分 1.对司机和维修职员的安然处分 2.装备安然处分手腕 3.对住户的安然训诫 4.安然仔肩造 ? 第七节 智能化编造装备处分 ? ? 一、智能化兴办 又称5A或3A功用兴办,既兴办主动化(BA)、保安监控自 动化(SA)、消防主动化(FA)、通信主动化(CA)和办公自 动化(OA)。3A即将SA、FA纳入BA。 ? ? ? 二、智能化编造装备处分恳求 1.焦点把握室处分恳求(职责、把握室处分轨造、交交班轨造等) 2.计较机搜集核心处分规矩恳求(职责、机房处分轨造、交交班轨造、 值班记载等) ? ? 三、保卫保重恳求 1、BA的维保:按期调治计较机创立、DDC把握箱除尘、传感器、线、SA的维保:按期调治监控限造、功用,保洁看管器、主机、录象 机、扩展器、云台等,并检讨 动弹接线、FA的维保:按期抽查烟感,检讨手动玻璃按扭、模仿报警、喷淋 测试水阀,看报警、水泵启动情景;检讨消火栓按扭的手脚连动等情 况;主机自检,对各项功用一一检测 ? ? 第八节 节能降耗的手腕 ? ? ? ? ? ? 节能降耗的手腕: 1.做好运转状况监测,合时调治运转格式 2.加大新本领新产物的利用,如采用变频 本领节能灯具觉得开合等 3.采用聚合供冷供热 4.首倡操纵太阳能 5.填塞利用挫折诊断本领,提升维修秤谌, 减低维修用度

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